家を売る際のオーバーローンで後悔？売る方法や返済負担を減らすコツを解説！

そんなオーバーローンの状態になりそうなケースであっても家を売ることは可能です。今回は、オーバーローンの家を売る方法や、成功のコツ、オーバーローンの家を売る際に気を付けておくべきことなどを解説しました。

STEP 1

物件種別

物件種別 分譲マンション一戸建て土地一棟アパート・一棟マンション区分マンション（収益）一棟ビル区分所有ビル（ビル一室）店舗・工場・倉庫農地その他

STEP 2

都道府県

都道府県 北海道青森県岩手県宮城県秋田県山形県福島県茨城県栃木県群馬県埼玉県千葉県東京都神奈川県新潟県富山県石川県福井県山梨県長野県岐阜県静岡県愛知県三重県滋賀県京都府大阪府兵庫県奈良県和歌山県鳥取県島根県岡山県広島県山口県徳島県香川県愛媛県高知県福岡県佐賀県長崎県熊本県大分県宮崎県鹿児島県沖縄県

STEP 3

市区町村

市区町村

STEP 4

町名

町名

STEP 5

字・丁目

字・丁目

STEP 1

物件種別分譲マンション一戸建て土地一棟アパート・一棟マンション区分マンション（収益）一棟ビル区分所有ビル（ビル一室）店舗・工場・倉庫農地その他

物件種別

STEP 2

都道府県北海道青森県岩手県宮城県秋田県山形県福島県茨城県栃木県群馬県埼玉県千葉県東京都神奈川県新潟県富山県石川県福井県山梨県長野県岐阜県静岡県愛知県三重県滋賀県京都府大阪府兵庫県奈良県和歌山県鳥取県島根県岡山県広島県山口県徳島県香川県愛媛県高知県福岡県佐賀県長崎県熊本県大分県宮崎県鹿児島県沖縄県

都道府県

STEP 3

市区町村

市区町村

STEP 4

町名

町名

STEP 5

字・丁目

字・丁目

戻る

×

完全無料診断スタート

完全無料診断スタート

「まずは家を売る基礎知識を知りたい」という方は、こちらの記事をご覧ください。

まずは家を売る際のオーバーローンについて理解しよう！

住宅ローンを借り入れて購入した家を売ろうか迷っている方であれば、オーバーローンという言葉を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。

家を売る際のオーバーローンとは？

より分かりやすく説明すると、以下のようになります。

住宅ローンを借り入れて購入した家には、借入先の金融機関が抵当権を設定しています。この抵当権によって、住宅ローンが残った家を売却するには条件があるのです。

アンダーローンの場合や住宅ローンを完済している人の場合は、抵当権を外すことが出来るためそのまま売却することが可能ですが、オーバーローンの場合、家の売却益だけでは住宅ローン残債を一括返済することが出来ず、抵当権を外すことが出来ないため、原則家を売ることが出来ません。

これが、オーバーローンが家を売る際に問題となっている原因になります。

なぜオーバーローンになってしまうのか？

では、そもそもなぜオーバーローンになってしまうのでしょうか。

通常、住宅ローンは数十年にも渡る返済計画を立てて返済していくものになります。家という大きな買い物にかかる金額はとても大きいため、返済に時間が掛かってしまうのは当然のことです。

特に家を購入したばかりの時期や、ある程度の返済を行っていない段階では住宅ローン残債はまだまだ沢山残った状態です。

そんな時に、離婚や引っ越しなどのご家庭の事情や、住宅ローン返済が苦しいと言った理由で家を売ろうとすると、家の想定売却価格が住宅ローン残債を下回ってしまうのです。

家を売りたい理由や状況は様々ありますが、家の価格は購入時から時間の経過とともに低下していきます。住宅ローンについても返済を行うにつれて残債は減っていきますが、何十年にも渡って返済を行う計画を立てているため、家の価格が低下する方が早くなってしまうことが多いのです。

新築物件などの場合、購入者がその家で生活を始めると大きく価格が下がってしまいます。

特に家を買ったばかりの方がオーバーローンになってしまうのはこれが原因だと考えられます。

オーバーローンの家を売る方法

しかし、オーバーローンの状況で家を売却することは複雑で、特別な戦略と計画が必要になります。

この章では、オーバーローンの家を売却する際の様々な選択肢と、それぞれの方法の利点と欠点、節税に使える制度についてを詳しく説明します。

また、金融機関との交渉や追加資金の調達など、オーバーローン状態を解決するための具体的なステップについても触れます。

それでは、オーバーローンの家を売る方法をお伝えしていきます。

オーバーローンの返済方法

ここでは、オーバーローン状態での返済方法に焦点を当て、売却代金と自己資金の組み合わせ、または住み替えローンを利用して残債を一括返済するなど4つの主要な方法を詳しく解説します。

ローンの返済方法は以下の4つですが、それぞれに特徴があります。特徴を比較して、自分の場合はどの方法がよさそうか判断しましょう。

方法①｜売却代金+自己資金で残債を一括返済する

オーバーローン中のローン返済方法の1つ目は、売却代金+自己資金で住宅ローンを完済するという方法です。

この方法は、オーバーローンの家を売る方法の中で一番シンプルな方法ですが、十分な貯金や現金が必要になる方法でもあります。

そのため、この方法に向いている方は、十分な自己資金を持ち、追加のローンを避けたい方になります。

実際に行う上での注意点として、自己資金を用いることで他の資金計画に影響が出ないか事前に検討する必要があります。資金繰りを慎重に計画することが重要です。

方法②｜住み替えローンで残債を一括返済する

オーバーローン中のローン返済方法の2つ目は、住み替えローンで住宅ローン残債を一括返済して売却するという方法です。

また、住み替えローンを借り入れる場合には、今以上にローン返済が苦しくなってしまう可能性もあり、注意が必要です。

方法③｜無担保ローンで残債を一括返済する

オーバーローン中のローン返済方法の3つ目は、無担保ローンです。

つまり、通常の住宅ローンとは異なり金融機関によって家に抵当権が設定されることのないローンになります。

無担保ローンについて知りたい方は以下の記事も参考になります。

そのため、ローン中の家を売りたいものの、住宅ローン残債を一括返済することができず、先に紹介したどの方法も利用できないという方向けの方法だと言えます。

方法④｜金融機関と交渉して任意売却する

通常、家を売る場合には住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ家を売ることができません。

しかし、例外的にご自宅の売却代金や自己資金を使っても住宅ローンを完済できないケース場合に、金融機関に条件付きで承諾を得て、抵当権を抹消してご自宅を売却するのが任意売却です。

注意するべきなのが、任意売却するためには金融機関の承諾を得る必要がありますが、簡単に承諾を得られる訳ではなく、以下のような条件がある点です。

気になる方は、不動産会会社や借入先の金融機関などに相談してみることをお勧めします。

オーバーローンの家を売る2つの方法と流れ

ローン中の家は売るタイミングまではローンの返済が続きます。

そのため、先に新しい家を買う「買い先行」は、自己資金が潤沢な場合でなければかなりのコストがかかります。

「売り先行」と「買い先行」について、流れも含めて説明します。

二重ローンにならない「売り先行」

売り先行のメリットは以下の通りです。

売り先行でローン中の家を売る際には、以下のような流れで進んでいきます。

好きなタイミングで新居を選べる「買い先行」

買い先行のメリットは以下の通りです。

ただし、買い先行は新居用のローンも含めて二重ローンの状態になってしまったり、資金計画が立てづらいという理由から、ローン中の家を売りたい方にはおすすめできません。

もし自己資金が潤沢で余裕がある場合であれば検討してみてもよいでしょう。

買い先行でローン中の家を売る際には、以下のような流れで進んでいきます。

オーバーローンで使える税金特例・控除

家を売るときかかるお金はローンの返済費用だけではありません。ローン中の家を売ると売却代金の5～7％程度の費用がかかると言われています。

ここでは使える税金特例や控除についてご紹介しますので、自分の場合はどの制度を利用できるか確認するようにしてください。

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除

控除できる譲渡損失は以下のいずれか小さい方の金額になります。

家が存在している場合の一定の条件は以下の通りです。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

この制度も、その年に差し引きしきれなかった譲渡損は売却した年の翌年以降3年間にわたって繰り越して控除できるため、売却した年を含めて最高4年間所得控除ができることとなっています。

また、住宅ローン控除との併用も認められています。

こちらの制度は売る家と買い替える家それぞれに満たさなければならない条件があるため注意が必要です。

返済の負担を減らすためのオーバーローンの家を売る際のコツ！

オーバーローンの状態でも、家を売ることができる方法について理解することが出来ました。

しかし、オーバーローンの状態で家を売ることは可能だとは言っても、家を売った後の住宅ローン残債は出来る限り少ない方が良いでしょう。

そこで、この章では家を売った後のローンの返済負担を少しでも減らすためのコツを紹介していきます。

家をできるだけ高く売る

とはいえ、家がいくらで売れるか分からないため何をすればよいのか分からないという方も多いのではないでしょうか。家がいくらで売れるのかは、家をいくらで売り出すか、売出後にどんな売却活動を行うか、そしていくらで家の売買契約を結ぶかで決まります。

中でも、家をいくらで売り出すかという点に特に気を配りましょう。家をあまりに低い価格で売り出してしまうと、高く売れるはずの家も安い価格でしか売ることが出来なくなってしまうためです。

反対にあまりに高い価格で売り出してしまうと、そもそも購入希望者が現れない可能性が高いため、適切な価格設定が必要になってきます。

そのためには、不動産売却のプロである不動産会社の担当者とよく話し合って、意見やアドバイスを参考にしながら価格設定を行うべきだと言えます。

また、売出後の売却活動に関しても不動産会社の力量によって家がいくらで売れるのかやどのくらいの期間で売れるのかが変わってくるため、きちんと不動産会社を選ぶ必要があると言えます。

複数の不動産会社に家を査定してもらう

ここで不動産会社を選ぶ際の基準は、査定価格の高さだけではありません。査定価格が高いことはオーバーローンの家を売る方にとってはとても重要なポイントですが、その査定価格がどんな根拠に基づいているのかをきちんと説明してもらいましょう。

その他にも気になることや分からないこと、不安なことなどを納得できるまで相談して、誠意のある対応をしてくれるのかといった点も不動産会社を選ぶ際の重要なポイントになります。

これらの点をよく考慮して、家の売却活動をサポートしてもらう不動産会社を複数の不動産会社の中から選ぶために、まずは複数の不動産会社に家の査定を依頼しましょう。

仲介手数料を抑えるために交渉する

家を売った後の住宅ローン返済の負担を少しでも減らすためには、家を高く売るのと同時に家を売る際にかかる費用を出来るだけ抑えることも重要です。

この仲介手数料がいくらかかるかについてですが、売却価格に応じた上限額のみ定められているにとどまっているため、一般的には上限額で不動産会社から請求されることが多いようです。

しかし、仲介手数料は不動産会社によっては交渉によって多少減額してもらえるケースもあるようです。

強引な交渉を行うと、不動産会社との信頼関係に亀裂が入ってしまうことも考えられるため、ご自身の状況や背景などをきちんと説明し、誠意を持って交渉してみましょう。

ちなみに、仲介手数料の上限額は以下のようになっています。

家を売るための費用を工夫して抑える

例えば、家の売却にともなって必要な登記手続きを司法書士に依頼する際の報酬や、購入希望者の内覧に備えたハウスクリーニング代、売却後の引っ越し費用などが挙げられます。

また、費用シミュレーションを利用すると、家の売却価格に応じた費用をシミュレーションすることが出来ます！

家の買主に税金の一部を負担してもらう

例えば、固定資産税や都市計画税などは家の売却前にすでに1年分をまとめて支払っているかと思われますが、日割り計算を行ってその部分を買主に請求することもできます。

他にもマンションの管理費など、ご自身が既に支払ってはいるものの買主側に一部負担してもらうことのできる可能性のあるものは存在するため、不動産会社の担当者などにも相談しながら計画的に売却活動を進めることをおすすめします。

オーバーローンの家を売る際に気を付けなくてはならないこと

最後に、オーバーローンの家を売る際に注意しておくべきことを解説します。

査定価格に釣られて悪質な不動産会社と契約しないように注意！

先ほども少し触れた通り、高い査定価格に釣られて不動産会社を選んでしまうことはとても危険です。

オーバーローンの家を売る場合、少しでも高く家を売ることが重要にはなってきますが、家には適正な価格というものがあります。

売却を焦って不動産会社に家を買取依頼しないように注意！

また、家を売る場合の選択肢として不動産買取という方法も存在します。不動産買取は通常の家の売却とは異なり、不動産会社にそのまま家を買い取ってもらう方法です。

そのため、ほとんどのケースでスムーズに売却を完了させることができ、売却益もすぐに手に入れることが出来る点が不動産買取の大きなメリットだと言えます。

一方で、通常の売却の場合よりも、売却価格が下がってしまうケースが多く、オーバーローンの家を売る場合などは、家を売った後の住宅ローン返済の負担を軽減させにくい点がデメリットだと言えます。

よほどの事情がない限りは、通常の不動産会社との仲介契約を結んだうえで家の売却活動を行いましょう。

住宅ローンが払えない場合に競売にかけられないように注意！

住宅ローン返済に苦しんでいることが原因で家を売りたいと考えている方の場合は、住宅ローンを滞納し続けてご自宅が仲介契約に欠けられてしまわないように注意しましょう。

そのため、住宅ローン返済が苦しい方は早めに任意売却を検討するなどして、最悪の事態を回避することが極めて重要になってきます。

まとめ

今回は、オーバーローンの家を売ることについて解説してきました。ご自宅に住宅ローンが残っていても売却したいと考える方は意外に多いようです。ここで紹介した方法をよく理解した上で、売却を検討している方はその後の人生設計なども踏まえて判断することをおすすめします。